Por: Zavianny Torres Baltazar
Un condominio es un conjunto habitacional regulado por el Régimen de Propiedad en Condominio. Cada propietario de una vivienda dentro de este esquema es legalmente reconocido como condómino y, como tal, tiene derechos y obligaciones tanto ante la ley como frente a la comunidad.
¿Cómo se regula la propiedad en condominio?
En el estado de Hidalgo, la propiedad en condominio se rige por una ley de interés público que establece las normas para su constitución, organización, funcionamiento y resolución de conflictos. Esta legislación define los derechos y deberes de los condóminos y permite la intervención de autoridades para garantizar el mantenimiento de áreas comunes y la sana convivencia.
¿Qué es un condominio?
Es un conjunto de casas o departamentos construidos en un mismo terreno. Puede tratarse de unidades habitacionales verticales (departamentos) o horizontales (casas), en donde cada propietario posee una parte privativa (su vivienda) y comparte áreas comunes con los demás condóminos.
Las áreas comunes incluyen calles internas, jardines, albercas, salones de usos múltiples, entre otros, y son responsabilidad colectiva en cuanto a su uso y mantenimiento.
Las áreas privativas son aquellas de propiedad exclusiva del condómino, como la vivienda y espacios asignados como cajones de estacionamiento o jardines privados. Estas áreas no pueden ser modificadas en su uso o destino sin apegarse a las disposiciones legales o al Reglamento Interno.
¿Quién es un condómino?
Es la persona física o moral que, en calidad de propietaria, tiene derechos sobre una unidad privativa dentro del condominio y forma parte legal del régimen condominal.
Derechos del condómino
Todo condómino tiene los siguientes derechos:
- Ser respetado en su propiedad exclusiva.
- Participar con voz y voto en las asambleas generales.
- Usar y disfrutar, en igualdad de condiciones, las áreas comunes.
- Formar parte de la administración o del Comité de Vigilancia.
- Solicitar información sobre el estado financiero del condominio, incluyendo los fondos de mantenimiento y reserva.
Obligaciones del condómino
El cumplimiento de las obligaciones individuales es esencial para una convivencia armónica. Entre ellas se encuentran:
- Pagar el impuesto predial correspondiente a su propiedad.
- Cubrir los servicios individuales como agua, luz y gas.
- Aportar puntualmente la cuota mensual al fondo de mantenimiento, dentro de los primeros cinco días del mes, sin requerir aviso previo.
- Hacerse responsable del uso y ocupación de su vivienda desde su entrega oficial.
Acciones prohibidas a los condóminos
Para preservar el orden y la integridad del condominio, está prohibido:
- Destinar la vivienda a fines comerciales o usos distintos a los establecidos en el plan urbano.
- Delimitar, construir o apropiarse de áreas comunes.
- Utilizar espacios comunes de manera exclusiva o invadir el área de estacionamiento de otro condómino.
- Generar ruidos excesivos o alterar la tranquilidad del conjunto.
- Modificar estructuras, muros o instalaciones que comprometan la estabilidad del inmueble.
- Instalar tinacos, cisternas o tanques de gas que afecten la seguridad estructural.
- Pintar o decorar fachadas sin autorización.
- Colocar protecciones de herrería distintas a las del diseño aprobado.
- Tender ropa en zonas visibles desde el exterior.
La Asamblea de condóminos
La Asamblea General es la máxima autoridad del condominio. Está integrada por todos los propietarios y constituye un espacio democrático para tomar decisiones colectivas mediante votación mayoritaria. Sus determinaciones son obligatorias para todos los condóminos, incluso para quienes no asistan, estén en desacuerdo o se abstengan de participar.
Funciones de la Asamblea:
- Establecer normas internas de convivencia.
- Nombrar o remover al administrador y a los integrantes de la mesa directiva.
- Fijar cuotas ordinarias y extraordinarias.
- Aprobar presupuestos y estados financieros.
- Tomar acuerdos sobre asuntos de interés general.
La Asamblea debe sesionar de forma ordinaria al menos una vez al mes, y de forma extraordinaria cuando así lo determine la mayoría de los condóminos.
Mesa de Administración
Este órgano operativo se integra por tres a cinco condóminos, designados anualmente por la Asamblea. Sus cargos pueden incluir: Administrador, Tesorero y Vocales de Vigilancia. Su función es coordinar y supervisar el cumplimiento de los acuerdos tomados en Asamblea.
Comité de Vigilancia
Tiene a su cargo la supervisión del administrador, la revisión de los estados financieros y la validación de obras en áreas comunes. También puede intervenir ante incumplimientos de condóminos, en coordinación con la administración.
Reglamento Interior
Es el instrumento jurídico que complementa la ley estatal y establece reglas específicas de convivencia, derechos, obligaciones y restricciones aplicables a los condóminos de acuerdo con las características del inmueble.
Sanciones previstas en la ley
Las conductas sancionables incluyen:
- Afectar la tranquilidad o la imagen del condominio.
- Realizar reparaciones en horarios inadecuados.
- Tener animales que comprometan la salubridad o seguridad del conjunto.
- Invadir o limitar el uso de áreas comunes.
- Alterar estructuras o ampliar la vivienda sin autorización.
Las sanciones pueden ser verbales, por escrito, económicas o legales. En casos graves, la Asamblea puede autorizar la promoción de juicios civiles que incluso deriven en la subasta forzada del inmueble del condómino infractor.
Incumplimiento en el pago de cuotas
Un condómino que acumule adeudos pierde temporalmente su derecho a voto en las asambleas. El administrador, con acuerdo de la Asamblea, puede iniciar un procedimiento conciliatorio ante el juez cívico. Si no se resuelve, se puede promover un juicio ejecutivo civil. Además, se genera un interés mensual del 3% sobre el adeudo mientras no sea saldado.
Después de tres meses consecutivos de incumplimiento, el administrador puede iniciar formalmente un proceso judicial con autorización de la Asamblea.
Preguntas frecuentes
¿Se puede dejar de pagar si no se usan las áreas comunes?
No. El pago es obligatorio, independientemente del uso que se les dé.
¿Quién debe pagar las cuotas, el propietario o el inquilino?
El responsable es siempre el titular de la propiedad, sin importar quién la habite.
Conocer y respetar la normativa condominal permite conservar la imagen del conjunto habitacional, aumentar la plusvalía de los inmuebles y fortalecer la convivencia vecinal en beneficio de todas las familias. ¿Deseas que te lo entregue también en formato Word o PDF para publicación o impresión
